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深圳律师老陈

深圳老陈律师,湖南益阳人,1985年开始做律师,2004年漂到深圳……

 
 
 

日志

 
 

深圳经济特区房屋租赁条例  

2014-02-26 08:22:44|  分类: 法律顾问 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳经济特区房屋租赁条例

     (1992年12月26日深圳市第一届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过  1997年12月17日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第十九次会议第一次修正  2002年4月26日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修正  2004年4月16日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十一次会议第三次修正  2013年2月25日深圳市第五届人民代表大会常务委员会第二十一次会议修正)

第一章 总 则

第一条 为维护深圳经济特区(以下简称特区)的房屋租赁市场秩序,保障当事人的合法权益,根据法律、行政法规的基本原则,结合特区实际,制定本条例。

第二条 本条例所称房屋,包括住宅、工商业用房、办公用房、仓库及其他用房。

房屋租赁是指出租人将房屋提供给承租人使用,承租人向出租人支付租金并在租赁关系终止后将房屋返还给出租人的行为。

第三条 房屋租赁当事人建立租赁关系应遵循自愿、公平、诚实信用的原则。

房屋租赁当事人应遵守国家法律,配合有关部门做好社会治安综合治理工作。

第四条 深圳市人民政府房地产管理部门是房屋租赁的行政主管机关(以下简称主管机关),区人民政府确定的房屋租赁管理部门是区房屋租赁的行政主管机关(以下简称区主管机关),区主管机关可以在街道办事处(镇)设立派出机构。市主管机关对房屋租赁市场实行统一管理。

市、区主管机关行使下列职责:

(一)贯彻执行国家房屋租赁的法律、法规和本条例;根据本条例规定拟定各项管理办法,经市人民政府批准后发布实施;

(二)根据本条例的规定对房屋租赁合同进行登记和管理;

(三)根据本条例的规定查处非法房屋租赁行为;

(四)根据房屋租赁当事人的申请调解处理房屋租赁纠纷;

(五)法律、法规规定的或者市人民政府授予的其他职责。

区主管机关行使本条例规定的职责和市主管机关授予的其他职责。市主管机关应加强执法监督检查工作,加强对区主管机关的指导。

第五条 房屋租赁实行租赁合同登记制度。

第二章 租赁管理

第六条 房屋租赁关系的设立、变更,当事人应自签订租赁合同之日起十日内到区主管机关登记或者备案。

第七条 租赁登记,由当事人向区主管机关申请,并提交下列文件:

(一)房地产权利证书或者证明其产权的其他有效证件;

(二)房屋租赁合同;

(三)出租人身份证明或者法律资格证明;

(四)承租人身份证明或者法律资格证明。

出租房屋不能按照本条例规定登记的,当事人应当持出租房屋的有关资料及当事人身份证明到区主管机关办理备案。

第八条 区主管机关应自接到租赁登记申请之日起五日内,对符合本条例规定的,予以登记;不符合本条例规定的,不予登记,并书面答复申请人。

区主管机关逾期不作出是否予以登记决定的,即视为予以登记。当事人应自逾期之日起十五日内到区主管机关办理登记手续。

区主管机关应将予以登记的租赁合同的副本自登记之日起三十日内送同级税务部门备案。

第九条 有下列情形之一的,区主管机关不予登记:

(一)当事人不符合本条例第二十四条、第三十三条规定的;

(二)改变土地、房屋用途未经有关部门批准的;

(三)租赁合同期限超过规定期限的;

(四)租赁合同期限超过土地使用年限的;

(五)租赁合同内容违反本条例及其他有关法律规定的。

第十条 房屋出租人将房屋承包给他人经营,或者以合作、联营的名义,不直接参与经营的,视为房屋租赁行为。

第十一条 市主管机关应根据房屋租赁市场价格水平定期颁布房屋租赁指导租金。当事人可参照指导租金,约定租金数额。

第十二条 行政划拨、减免地价款的土地上的房屋,经批准出租的,出租人应按市主管机关的规定补交地价款。

第十三条 房屋出租人应按法律、法规规定,缴纳有关税款。

第十四条 税务部门征收有关税金时,以指导租金作为计算基数;租赁合同约定的租金高于指导租金时,以合同约定的租金为计算基数。

第十五条 主管机关的管理人员执行公务时,应出示市主管机关统一制发的证件。

房屋租赁当事人、房屋租赁中介组织应当遵守本条例规定,配合主管机关做好房屋租赁管理工作。

第三章 租赁合同

第十六条 房屋租赁,当事人应使用主管机关提供的统一合同格式。当事人对租赁合同条款的内容可作增删。

第十七条 当事人可委托他人代为出租或者承租房屋。

受委托人应持有授权委托书。境外当事人的委托书应当按规定经过公证或者认证。

第十八条 租赁合同应具备以下主要条款:

(一)当事人的姓名或者名称及地址;

(二)房屋的位置、面积、装饰及设施;

(三)房屋用途;

(四)租赁期限;

(五)租金数额及交付方式;

(六)房屋维修责任;

(七)装修的约定;

(八)转租的约定;

(九)解除合同的条件;

(十)违约责任;

(十一)当事人约定的其他条款。

前款第(四)项租赁期限,住宅不超过八年,其他用房不超过十五年。因特殊情况需超过上述期限的,须经市主管机关批准。

第十九条 租赁合同一经依法签订,即为生效。当事人应全面履行,任何一方不得擅自变更或者解除。

第二十条 有下列情形之一的,允许变更或者解除租赁合同:

(一)因不可抗力不能履行或者不能全面履行的;

(二)当事人协商一致的;

(三)当事人一方有合理原因确需变更或者解除的;

(四)当事人一方失去本条例第二十四条、第三十三条规定的资格的。

因变更或者解除租赁合同,造成一方当事人损失的,有过错的一方当事人,应承担赔偿责任;当事人均有过错的,各自承担相应的责任。

第二十一条 承租人在租赁期内死亡,租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的,出租人应继续履行原租赁合同。

出租人在租赁期内死亡或者终止,或者因出租房屋的产权转让变更,其合法继承人或者受让人应继续履行原租赁合同。

第二十二条 租赁合同因租赁期限届满终止。

租赁期限届满,当事人需延续租赁关系的,应在合同终止前一个月提出,在合同终止前十日内重新签订租赁合同,并按本条例第六条的规定申请登记。

第四章 出租人及其权利和义务

第二十三条 房屋出租人应为房屋所有人或者合法使用人。

第二十四条 出租人应按租赁合同约定的时间向承租人提供房屋。

出租人可按租赁合同约定向承租人收取不超过三个月租金数额的租赁保证金。保证金的返还方式,由当事人在合同中约定。

出租人未按租赁合同约定时间向承租人提供房屋,或者所提供的房屋不符合合同约定的,应向承租人支付合同约定的违约金,违约金不足以赔偿由此造成承租人损失的,出租人应就不足部分进行补偿。

第二十五条 共有房屋出租时,在同等条件下,其他共有人有优先承租权。

第二十六条 出租人依租赁合同约定向承租人收取租金。

出租人收取租金,应开具税务部门统一印制的发票。

出租人不得因房屋租赁向承租人收取租金以外的其他费用。

第二十七条 出租人有权对承租人使用房屋的情况进行监督。

出租人不得对承租人正常、合理使用房屋进行干扰或者妨碍。

第二十八条 承租人有下列行为之一的,出租人有权解除租赁合同:

(一)利用房屋进行非法活动,损害公共利益或者他人利益的;

(二)擅自改变房屋结构或者约定用途的;

(三)擅自将房屋转租第三人的;

(四)超过合同约定期限的;合同未约定,拖欠租金达三个月以上的。

因上述行为造成出租人损失的,出租人有权要求承租人赔偿。

第二十九条 出租人应按租赁合同约定的责任负责检查、维修房屋及其设施,保证房屋安全。

第三十条 出租人改建、扩建或者装修房屋,须经承租人同意;按规定须经有关部门批准的,应报请批准。

第三十一条 房屋出租不妨碍房地产权的转移。

房地产权转移后,受让人应承担原出租人的义务并享有原出租人的权利。但法律、法规另有规定的除外。

第三十二条 租赁期限届满而又没有重新签订租赁合同的,出租人有权按合同约定的期限收回房屋;因承租人违反本条例第二十九条规定出租人解除租赁合同的,出租人有权收回房屋。承租人未经出租人同意而逾期不迁出,除按本条例第四十三条规定处理外,出租人可要求区主管机关向承租人发出限期迁出通知书或者向人民法院提出诉讼。

第五章 承租人及其权利和义务

第三十三条 自然人、法人或者其他组织向公安部门申领特区暂住证件、向工商行政管理部门申领营业执照或者向有关部门申领设立的有效证件,依法须提供房屋租赁证明的,应提供经区主管机关登记的房屋租赁合同。

第三十四条 承租人应按租赁合同约定向出租人交付租金。

违反前款规定,承租人应向出租人支付合同约定的违约金。

第三十五条 出租人有下列行为之一的,承租人有权拒绝交付部分或者全部租金,并可解除租赁合同:

(一)违反本条例第二十五条第一款规定的;

(二)违反本条例第二十七条第三款规定的;

(三)违反本条例第二十八条第二款规定的;

(四)违反本条例第三十条规定的。

第三十六条 承租人因自己的原因不能行使对房屋的使用权,不免除交付租金的义务。

第三十七条 承租人应按租赁合同的约定,合理使用房屋,不得擅自改变房屋的结构和用途。

承租人确需改变房屋用途或者进行装修,应征得出租人同意;按规定须经有关部门批准的,应当报请批准。由此发生的费用,由承租人承担。

第三十八条 租赁期间,因房屋出现缺陷而影响房屋正常使用的,承租人应采取有效措施防止缺陷扩大,并立即书面通知出租人,同时报区主管机关备案。

出租人经承租人书面通知仍不修缮房屋的,承租人可报请区主管机关即时进行核查,经同意后可自行修缮,由此发生的费用,由出租人支付。

出租人与承租人对本条第一款所称缺陷发生争议时,可请求有关部门鉴定。

第三十九条 承租人因使用不当,造成房屋损坏的,应负责修缮并支付由此发生的费用。

第四十条 租赁期间,承租人未解除租赁关系而自行迁出,由第三人占用致使出租房屋受到损坏的,承租人与第三人应负连带赔偿责任。

第四十一条 租赁期限届满,承租人可按本条例第二十三条规定向出租人提出续租要约,在同等条件下,承租人有优先承租权。

第四十二条 租赁期限届满或者承租人违反本条例第二十九条规定未经出租人同意或者未与出租人达成续租协议而逾期不迁出的,应加倍向出租人交付租金;造成出租人损失的,应当负赔偿责任。

第四十三条 出租人出售已出租房屋,须提前一个月书面通知承租人;在同等条件下,承租人有优先购买权。

第六章 转 租

第四十四条 经出租人同意,承租人可将租赁房屋的一部或者全部转租第三人。

未经出租人同意,承租人不得将房屋转租。

第四十五条 受转租人应符合本条例第三十四条的规定。

受转租人不得将租赁房屋再行转租。

第四十六条 转租人与受转租人应按本条例规定订立租赁合同,并进行登记或者备案。

第四十七条 转租的租赁合同约定的租期最后时限,不得超过原租赁合同中约定的最后租期期日。

第四十八条 转租的租赁合同生效后,转租人享有并承担第四章规定的出租人相应的权利和义务,并应继续履行原租赁合同约定的义务;受转租人享有并承担第五章规定的承租人相应的权利和义务。但本条例另有规定或者合同另有约定的除外。

转租人与受转租人对原出租人负连带责任。

第四十九条 转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止的,因转租而签订的租赁合同随之相应变更、解除或者终止。

第七章 法律责任

第五十条 当事人对区主管机关不予租赁登记的答复不服的,可自接到答复通知书之日起十五日内向市主管机关申请复议。申请人对复议决定不服的,可自接到复议决定通知书之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

第五十一条 租赁当事人发生争议,应协商解决;协商不成的,可向市、区主管机关申请调解,向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第五十二条 租赁当事人违反本条例第六条、第四十七条规定,出租房屋没有登记或者备案的,对出租人或者转租人在租赁合同期限内一次性处以房屋租赁合同约定租金总额百分之二十的罚款;对有过错的承租人或者受转租人并处以约定租金总额百分之十的罚款。

当事人没有签订书面房屋租赁合同或者约定租金不明确的,以当年公布的房屋租赁指导租金作为计算基数进行处罚。

对依法应当拆除的违法建筑,政府有关部门应当及时采取措施予以拆除。

第五十三条 承租人违反本条例第四十五条第二款规定或者受转租人违反本条例第四十六条第二款规定的,没收其违法所得,并处以违法所得一倍以下的罚款。

第五十四条 出租人或者转租人违反本条例第十四条、第二十七条第二款规定,由税务部门按有关规定处理。

第五十五条 当事人不服有关行政机关处罚的,可依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

第五十六条 主管机关的管理人员玩忽职守、徇私舞弊的,由其所在单位或者其上级主管部门追究行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附 则

第五十七条 本条例施行前已签订租赁合同,未办理登记手续的,当事人应于本条例施行之日起三个月内按本条例规定补办登记手续。逾期不办理的,按照本条例第五十三条规定处理。

第五十八条 深圳市人民政府可根据本条例制定实施细则。

第五十九条 本条例自一九九三年五月一日起施行。

过去在特区内实施的有关规定与本条例相抵触的,以本条例为准。

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